Qu'est-ce que la pierre-papier ? La pierre-papier est un placement financier utilisant l'immobilier comme support. Ce placement indirect dans la pierre peut être côté (SIIC, OPCVM, SICAV, FCP) ou non côté (SCPI, OPCI). Le financement participatif immobilier (ou crowdfunding immobilier) vient compléter l'offre pierre-papier en permettant d'investir dans la promotion immobilière.




Notons que le financement participatif immobilier propose également une offre dans l'investissement locatif, mais celui-ci souffre actuellement de l'absence de cadre réglementaire. Gageons qu'il se développera en France dans les années à venir, comme celà a déjà été le cas aux Etats-Unis.

Le crowdfunding immobilier (promotion immobilière) est régulièrement présenté comme un produit risqué ayant un rendement élevé. La SCPI, quant à elle très en vogue, est présentée comme un produit d'investissement peu risqué ayant un bon rendement, parfois même comme un produit de bon père de famille.

Le crowdfunding immobilier et la SCPI sont assez complémentaires. Le financement participatif propose un produit court terme, avec rendement élévé, un ticket d'entrée faible et sans frais pour l'investisseur. La SCPI propose un produit long terme, liquide, reconnu, avec un bon rendement et la possibilité d'investir à crédit.

Le crowdfunding immobilier et la SCPI ont également beaucoup de points communs tels que le type de sous-jacent (résidentiel, bureaux, commerces), la diversification des actifs, la responsabilité limitée de l'investisseur, l'encadrement réglementaire, le regroupement des professionnels au sein d'associations.



Crowdfunding immobilierSCPI

Activité

Promotion immobilière (construction neuve, rénovation, marchand de bien, lotissage)

Investissement locatif

Sous-jacent

Majoritairement du résidentiel, mais aussi des terrains et de l'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, parkings)

Majoritairement des actifs d'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, résidences gérées, parkings), mais aussi des actifs d'immobilier résidentiel

Zone d'investissement

Les plateformes françaises ne proposent que des projets sur le territoire français

Les SCPI investissent principalement en France et de plus en plus à l'étranger (Europe)

Nature du titre

Obligation (éventuellement actions)

Parts de société civile de placement immobilier

Durée

Court terme. Entre 3 et 36 mois. Durée moyenne 18 mois

Long terme. Entre 8 et 15 ans.

Ticket d'entrée

100 euros

5.000 euros

Rendement

De 7 à 15%. Moyenne de 10%, avant fiscalité

Autour de 5%, avant fiscalité

Fiscalité des revenus

Revenus mobiliers

Revenus fonciers

Périodicité des revenus

Généralement in fine, à la fin du projet

Distribution trimestrielle des dividendes. Distribution exceptionnelle de plus-values de cession d'actifs

Frais

Pas de frais pour l'investisseur

Autour de 10% du prix de la part à la souscription + des frais de gestion annuels

Performances passées

60 projets remboursés (sans perte de capital), 200 projets encore en cours
Deux années d'historique

Connues et régulières
Des dizaines d'années d'historique

Niveau de risque

Risqué

Moyennement risqué

Risques sur le capital

Perte totale du capital

Perte partielle du capital et baisse du rendement

Responsabilité de l'investisseur

Limité aux apports (dans le cas d'un investissement dans une société de capitaux telle que la SAS)

Le droit commun prévoit d'engager la responsabilité des associés de société civile au-delà de leurs apports. Par exception légale, les statuts de la SCPI prévoient que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société.

Liquidité

Quasi-inexistante

Bonne. Marché secondaire organisé

Mutualisation

Forte. Diversité des sous-jacents. Ticket d'entrée faible. Choix parmi une vingtaine de plateformes.
Possibilité de choisir les actifs

Forte. Patrimoine diversifié de chaque SCPI. Choix parmi des dizaines de SCPI.
Impossibilité de choisir les actifs

Gérant du véhicule financier

Plateforme agréée (CIP, IFP, PSI). Quelques plateformes pratiquent encore sans agrément

Société de gestion de portefeuille agréée

Association des gérants

Financement Participatif
France (FPF)

Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM)

Contrôle de l'AMF

En augmentation

Fort

Taille du marché

100 millions d'euros

40 milliards d'euros

Financement à crédit

Non

Oui (et déduction des intérêts d'emprunt)

Dispositif fiscal

Aucun

Possibilité d'investir dans le dispositif Pinel, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier

Enveloppe fiscale

PEA-PME uniquement dans le cas d'un investissement en actions

Assurance-vie, démembrement de parts