Qu'est-ce que la pierre-papier ? La pierre-papier est un placement financier utilisant l'immobilier comme support. Ce placement indirect dans la pierre peut être côté (SIIC, OPCVM, SICAV, FCP) ou non côté (SCPI, OPCI). Le financement participatif immobilier (ou crowdfunding immobilier) vient compléter l'offre pierre-papier en permettant d'investir dans la promotion immobilière.
Notons que le financement participatif immobilier propose également une offre dans l'investissement locatif, mais celui-ci souffre actuellement de l'absence de cadre réglementaire. Gageons qu'il se développera en France dans les années à venir, comme celà a déjà été le cas aux Etats-Unis.
Le crowdfunding immobilier (promotion immobilière) est régulièrement présenté comme un produit risqué ayant un rendement élevé. La SCPI, quant à elle très en vogue, est présentée comme un produit d'investissement peu risqué ayant un bon rendement, parfois même comme un produit de bon père de famille.
Le crowdfunding immobilier et la SCPI sont assez complémentaires. Le financement participatif propose un produit court terme, avec rendement élévé, un ticket d'entrée faible et sans frais pour l'investisseur. La SCPI propose un produit long terme, liquide, reconnu, avec un bon rendement et la possibilité d'investir à crédit.
Le crowdfunding immobilier et la SCPI ont également beaucoup de points communs tels que le type de sous-jacent (résidentiel, bureaux, commerces), la diversification des actifs, la responsabilité limitée de l'investisseur, l'encadrement réglementaire, le regroupement des professionnels au sein d'associations.
| Crowdfunding immobilier | SCPI | |
|---|---|---|
Activité | Promotion immobilière (construction neuve, rénovation, marchand de bien, lotissage) | Investissement locatif |
Sous-jacent | Majoritairement du résidentiel, mais aussi des terrains et de l'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, parkings) | Majoritairement des actifs d'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, résidences gérées, parkings), mais aussi des actifs d'immobilier résidentiel |
Zone d'investissement | Les plateformes françaises ne proposent que des projets sur le territoire français | Les SCPI investissent principalement en France et de plus en plus à l'étranger (Europe) |
Nature du titre | Obligation (éventuellement actions) | Parts de société civile de placement immobilier |
Durée | Court terme. Entre 3 et 36 mois. Durée moyenne 18 mois | Long terme. Entre 8 et 15 ans. |
Ticket d'entrée | 100 euros | 5.000 euros |
Rendement | De 7 à 15%. Moyenne de 10%, avant fiscalité | Autour de 5%, avant fiscalité |
Fiscalité des revenus | Revenus mobiliers | Revenus fonciers |
Périodicité des revenus | Généralement in fine, à la fin du projet | Distribution trimestrielle des dividendes. Distribution exceptionnelle de plus-values de cession d'actifs |
Frais | Pas de frais pour l'investisseur | Autour de 10% du prix de la part à la souscription + des frais de gestion annuels |
Performances passées | 60 projets remboursés (sans perte de capital), 200 projets encore en cours | Connues et régulières |
Niveau de risque | Risqué | Moyennement risqué |
Risques sur le capital | Perte totale du capital | Perte partielle du capital et baisse du rendement |
Responsabilité de l'investisseur | Limité aux apports (dans le cas d'un investissement dans une société de capitaux telle que la SAS) | Le droit commun prévoit d'engager la responsabilité des associés de société civile au-delà de leurs apports. Par exception légale, les statuts de la SCPI prévoient que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société. |
Liquidité | Quasi-inexistante | Bonne. Marché secondaire organisé |
Mutualisation | Forte. Diversité des sous-jacents. Ticket d'entrée faible. Choix parmi une vingtaine de plateformes. | Forte. Patrimoine diversifié de chaque SCPI. Choix parmi des dizaines de SCPI. |
Gérant du véhicule financier | Plateforme agréée (CIP, IFP, PSI). Quelques plateformes pratiquent encore sans agrément | Société de gestion de portefeuille agréée |
Association des gérants | Financement Participatif | Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) |
Contrôle de l'AMF | En augmentation | Fort |
Taille du marché | 100 millions d'euros | 40 milliards d'euros |
Financement à crédit | Non | Oui (et déduction des intérêts d'emprunt) |
Dispositif fiscal | Aucun | Possibilité d'investir dans le dispositif Pinel, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier |
Enveloppe fiscale | PEA-PME uniquement dans le cas d'un investissement en actions | Assurance-vie, démembrement de parts |