Dans un précédent article nous avons vu que le financement participatif représentait une nouvelle forme de pierre-papier. J'avais alors effectué un comparatif entre le financement participatif de la promotion immobilière et les SCPI. J'aimerais à présent effectuer le même exercice en comparant le financement participatif locatif et les SCPI.




Le crowdfunding immobilier locatif et la SCPI ont des approches bien différentes. C'est le choix entre le placement immobilier et le placement financier adossé à de l'immobilier.

Le crowdfunding locatif vous permet de choisir les actifs dans lesquels vous investissez. Pour chaque logement acheté, une société ad-hoc est créée. Vous participez à la vie de la société au travers des assemblées générales. Le logement peut se trouver près de chez vous, vous pouvez le visiter. Pour mutualiser le risque vous pouvez investir de petits montants dans plusieurs opérations et vous créer votre propre portefeuille immobilier.

Cette souplesse vous ne l'avez pas avec les SCPI. Ici vous confiez votre argent à un gestionnaire de fonds qui va décider seul des actifs à acheter (type, localisation, prix), vous n'aurez aucun pouvoir sur leur gestion. La mutualisation des risques est effectuée par le gestionnaire. Ceci est une formule idéale pour un investissement sans contrainte.

Le financement participatif immobilier locatif est une piste à explorer. Peu d'acteurs existent actuellement sur ce marché, notamment à cause de l'absence de cadre législatif.



Crowdfunding immobilierSCPI

Activité

Investissement locatif

Investissement locatif

Sous-jacent

Aussi bien du résidentiel que de l'immobilier d'entreprise

Majoritairement des actifs d'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, résidences gérées, parkings), mais aussi des actifs d'immobilier résidentiel

Zone d'investissement

Les plateformes françaises ne proposent que des projets sur le territoire français

Les SCPI investissent principalement en France et de plus en plus à l'étranger (Europe)

Nature du titre

Parts de SCI ou de SAS

Parts de société civile de placement immobilier

Durée

Long terme. Pas de limite de durée.

Long terme. Pas de limite de durée. Investissement conseillé, entre 8 et 15 ans.

Ticket d'entrée

5.000 euros

5.000 euros

Rendement

Autour de 5% nets, avant fiscalité

Autour de 5% nets, avant fiscalité

Fiscalité des revenus

Revenus fonciers ou revenus mobiliers

Revenus fonciers

Périodicité des revenus

Distribution trimestrielle ou annuelle

Distribution trimestrielle ou semestrielle des dividendes. Distribution exceptionnelle de plus-values de cession d'actifs

Performances passées

Aucun historique

Connues et régulières
Des dizaines d'années d'historique

Risques sur le capital

Perte partielle du capital et baisse du rendement

Perte partielle du capital et baisse du rendement

Responsabilité de l'investisseur

Limitée aux apports, dans le cas d'un investissement dans une société de capitaux telle que la SAS

Illimitée dans le cas d'un investissement dans une société civile telle que la SCI

Le droit commun prévoit d'engager la responsabilité des associés de société civile au-delà de leurs apports. Par exception légale, les statuts de la SCPI prévoient que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société.

Liquidité

Quasi-inexistante

Bonne. Marché secondaire organisé

Mutualisation

Aucune. Un investissement correspond à un seul actif. Possibilité de choisir les actifs

Forte. Patrimoine diversifié de chaque SCPI. Choix parmi des dizaines de SCPI.
Impossibilité de choisir les actifs

Gérant du véhicule financier

Aucun agrément n'existe encore. Quelques plateformes pratiquent sans agrément

Société de gestion de portefeuille agréée

Financement à crédit

Oui dans le cas d'une SCI (et déduction des intérêts d'emprunt)

Oui (et déduction des intérêts d'emprunt)

Dispositif fiscal

Possibilité d'investir dans le dispositif Pinel, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier

Possibilité d'investir dans le dispositif Pinel, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier

Enveloppe fiscale

PEA

Assurance-vie, démembrement de parts