Crowdfunding immobilier, nouvelle forme de pierre-papier

Qu'est-ce que la pierre-papier ? La pierre-papier est un placement financier utilisant l'immobilier comme support. Ce placement indirect dans la pierre peut être côté (SIIC, OPCVM, SICAV, FCP) ou non côté (SCPI, OPCI). Le financement participatif immobilier (ou crowdfunding immobilier) vient compléter l'offre pierre-papier en permettant d'investir dans la promotion immobilière.

Notons que le financement participatif immobilier propose également une offre dans l'investissement locatif, mais celui-ci souffre actuellement de l'absence de cadre réglementaire. Gageons qu'il se développera en France dans les années à venir, comme celà a déjà été le cas aux Etats-Unis.

Le crowdfunding immobilier (promotion immobilière) est régulièrement présenté comme un produit risqué ayant un rendement élevé. La SCPI, quant à elle très en vogue, est présentée comme un produit d'investissement peu risqué ayant un bon rendement, parfois même comme un produit de bon père de famille.

Le crowdfunding immobilier et la SCPI sont assez complémentaires. Le financement participatif propose un produit court terme, avec rendement élévé, un ticket d'entrée faible et sans frais pour l'investisseur. La SCPI propose un produit long terme, liquide, reconnu, avec un bon rendement et la possibilité d'investir à crédit.

Le crowdfunding immobilier et la SCPI ont également beaucoup de points communs tels que le type de sous-jacent (résidentiel, bureaux, commerces), la diversification des actifs, la responsabilité limitée de l'investisseur, l'encadrement réglementaire, le regroupement des professionnels au sein d'associations.

	Crowdfunding immobilier	SCPI
Activité	Promotion immobilière (construction neuve, rénovation, marchand de bien, lotissage)	Investissement locatif
Sous-jacent	Majoritairement du résidentiel, mais aussi des terrains et de l'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, parkings)	Majoritairement des actifs d'immobilier d'entreprise (commerces, bureaux, entrepôts, hôtels, résidences gérées, parkings), mais aussi des actifs d'immobilier résidentiel
Zone d'investissement	Les plateformes françaises ne proposent que des projets sur le territoire français	Les SCPI investissent principalement en France et de plus en plus à l'étranger (Europe)
Nature du titre	Obligation (éventuellement actions)	Parts de société civile de placement immobilier
Durée	Court terme. Entre 3 et 36 mois. Durée moyenne 18 mois	Long terme. Entre 8 et 15 ans.
Ticket d'entrée	100 euros	5.000 euros
Rendement	De 7 à 15%. Moyenne de 10%, avant fiscalité	Autour de 5%, avant fiscalité
Fiscalité des revenus	Revenus mobiliers	Revenus fonciers
Périodicité des revenus	Généralement in fine, à la fin du projet	Distribution trimestrielle des dividendes. Distribution exceptionnelle de plus-values de cession d'actifs
Frais	Pas de frais pour l'investisseur	Autour de 10% du prix de la part à la souscription + des frais de gestion annuels
Performances passées	60 projets remboursés (sans perte de capital), 200 projets encore en cours Deux années d'historique	Connues et régulières Des dizaines d'années d'historique
Niveau de risque	Risqué	Moyennement risqué
Risques sur le capital	Perte totale du capital	Perte partielle du capital et baisse du rendement
Responsabilité de l'investisseur	Limité aux apports (dans le cas d'un investissement dans une société de capitaux telle que la SAS)	Le droit commun prévoit d'engager la responsabilité des associés de société civile au-delà de leurs apports. Par exception légale, les statuts de la SCPI prévoient que la responsabilité de chaque associé est limitée au montant de sa part dans le capital de la société.
Liquidité	Quasi-inexistante	Bonne. Marché secondaire organisé
Mutualisation	Forte. Diversité des sous-jacents. Ticket d'entrée faible. Choix parmi une vingtaine de plateformes. Possibilité de choisir les actifs	Forte. Patrimoine diversifié de chaque SCPI. Choix parmi des dizaines de SCPI. Impossibilité de choisir les actifs
Gérant du véhicule financier	Plateforme agréée (CIP, IFP, PSI). Quelques plateformes pratiquent encore sans agrément	Société de gestion de portefeuille agréée
Association des gérants	Financement Participatif France (FPF)	Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM)
Contrôle de l'AMF	En augmentation	Fort
Taille du marché	100 millions d'euros	40 milliards d'euros
Financement à crédit	Non	Oui (et déduction des intérêts d'emprunt)
Dispositif fiscal	Aucun	Possibilité d'investir dans le dispositif Pinel, Malraux, Monuments Historiques, déficit foncier
Enveloppe fiscale	PEA-PME uniquement dans le cas d'un investissement en actions	Assurance-vie, démembrement de parts