La fiscalité pour l'investisseur en crowdfunding immobilier

Un rendement brut de 10% en moyenne, avant fiscalité. Comment déterminer sa rémunération nette en crowdfunding immobilier ? Le régime d'imposition dépend de la nature de l'investissement effectué (obligations ou actions).

1. Les obligations

Quelle est la fiscalité ?

Les intérêts issus des obligations sont soumis à l'impôt sur le revenu dont le taux est progressif. Toutefois un acompte forfaitaire de 24% est prélevé (prélèvement forfaitaire non libératoire qui sera restitué sous forme de crédit d'impôt). Il convient d'y ajouter les prélèvements sociaux de 15,5% (CSDG-CRDS). Dans la tranche supérieure du barème de 45%, l'imposition totale atteint ainsi 60,5%.

Comment diminuer son imposition ?

Il suffit de remplir l'une de ces trois conditions :

• Etre domicilié fiscalement hors de France. Vous ne paierez aucun impôt en France sur cet investissement
• Avoir un revenu fiscal de référence en N-2 ne dépassant pas un certain montant (25.000€ pour les célibataires et 50.000€ pour un couple). Vous ne paierez aucun impôt sur cet investissement en année N
• Percevoir moins de 2.000€ d’intérêts tous investissements confondus : vous pouvez demander à n’être imposé qu’à hauteur de 24% sur ces intérêts, intéressant si votre tranche marginale d'imposition est de 30% ou plus.

Les obligations ne sont pas éligibles aux différents PEA.

2. Les actions

Quelle est la fiscalité ?

Les dividendes issus des actions sont soumis à l'impôt sur le revenu dont le taux est progressif, après la prise en compte d'un abattement de 40% sur les sommes perçues. Un acompte forfaitaire de 21% est prélevé (prélèvement forfaitaire non libératoire qui sera restitué sous forme de crédit d'impôt). Il convient d'y ajouter les prélèvements sociaux de 15,5% (CSDG-CRDS).

Enfin, pour les plus-values, les gains sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un abattement de 50% pour les titres détenus depuis 1 à 4 ans, de 65% entre 4 et 8 ans et enfin de 85% au-delà. La durée moyenne d'un projet de crowdfunding immobilier est entre 1 et 3 ans, rarement plus.

Comment diminuer son imposition ?

Les actions peuvent être logées dans un PEA ou PEA-PME, mais attention aux frais bancaires d'entrée et de sortie sur le non-côté, souvent prohibitifs pour un investissement de courte durée et de faible montant.