Le baromètre annuel du crowdfunding immobilier indique une durée moyenne de placement de 18 mois et un rendement annuel moyen de 9.9% pour des investissements à 92% sous forme obligataire. Si le rendement est bien proche de 10% par an, il convient de faire la distinction entre la durée productrice d'intérêts et la durée d'immobilisation des fonds.
En effet un certain laps de temps s'écoule d'abord entre la collecte auprès des investisseurs et le versement des fonds au promoteur puis entre le remboursement par le promoteur et le virement sur les comptes bancaires des investisseurs. Il y 'a donc souvent une période non productrice d'intérêts de plusieurs semaines (voire plusieurs mois).
Prenons un exemple. Un promoteur a besoin de fonds pour acquérir un foncier (terrain, immeuble à rénover, etc...) le 01/03/2018, jour de l'acte authentique chez le notaire. Pour financer ce foncier, la plateforme de crowdfunding va lancer une levée de fonds et ouvrir la collecte le 01/02/2018 avec comme date de clôture prévue le 28/02/2018, de façon à ce que les fonds collectés puissent être versés au promoteur avant le passage chez le notaire.
Certaines plateformes lèvent quasi systématiquement les fonds en une journée voire en quelques minutes, car les projets sont présentés plusieurs jours avant l'ouverture de la collecte et celà à de vastes communautés d'investisseurs potentiels. Les fonds sont collectés par portefeuille électronique, carte bancaire ou virement, rarement en chèque. Ils sont versés chez un prestataire de paiement électronique tel que Mangopay ou Lemonway. La règle étant celle du premier arrivé premier servi. Si vous voulez être servi, vous n'avez pas d'autre choix que de verser les fonds dès l'ouverture de la collecte. Mais votre investissement ne vous rapportera rien jusqu'à la date d'émission de l'emprunt.
Reprenons notre exemple. Le promoteur livre son projet ou décide simplement de rembourser son emprunt obligataire par anticipation le 01/03/2019 soit au bout de 12 mois. Les fonds (capital + intérêts) sont alors remboursés par le promoteur et il peut encore se passer quelques jours (voire semaines) avant que ces fonds remboursés soient restitués aux investisseurs, notamment dans le cas où les coordonnées de tous les investisseurs ne sont pas à jour tel qu'un RIB manquant. Ce délai dépend du mode de fonctionnement de la plateforme, mais avec des solutions telles que Mangopay ou Lemonway, ce point a été largement amélioré.
Au final votre investissement aura été immobilisé 13 mois pour un rendement sur 12 mois. Avec un taux annuel annoncé de 10% sur 12 mois, vous ne toucherez finalement qu'un taux annuel de 9.2% sur 13 mois. L'impact est d'autant plus significatif que le crowdfunding immobilier propose des investissements sur du court terme.
Faîtes bien attention à la date prévisionnelle de l’émission obligataire avant de souscrire.
Quelles améliorations les plateformes pourraient apporter ?
- Afficher clairement les dates de collecte et la date d'émission dans la présentation du projet. Ces informations sont normalement déjà présentes dans le DIRS (Document d'Information Réglementaire Synthétique).
- Nous l'avons vu, les plateformes sont quasi-sûres de recevoir le montant des souscriptions dans un délai court. Ne pourraient-elles pas alors ajuster la date de collecte à la date de versement au promoteur ?
- Est-ce que les fonds en attente d'emploi devraient être rémunérés (rétrocession de commission, taux bonifié, etc..) ? Par la plateforme ou le promoteur ?
- Les plateformes pourraient augmenter leurs fonds propres. Anaxago vient d'annoncer sa reprise de deux projets Terlat sur ses fonds propres, Koregraf a ouvert son capital à deux banques dont le Crédit Mutuel Arkéa, etc...Les fonds propres pourraient alors servir à combler temporairement le trou en cas de souscriptions insuffisantes ou même à réaliser du pré-financement d'opérations.