Dans un précédent article je vous présentais le crowdfunding immobilier comme une nouvelle forme de pierre papier complémentaire à l'investissement en SCPI  Voici une piste de réflexion sur la future fiscalité des SCPI, en particulier l'IFI et la flat tax.



Le Président de la République Emmanuel Macron a pour projet de remplacer l'ISF (Impôt sur la Fortune) par l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Celà se traduirait par une exonération des actifs mobiliers tels qu'assurance-vie, portefeuille boursier, obligation de crowdfunding immobilier etc.... L'IFI ne s'appliquerait donc qu'aux actifs immobiliers. Le cas des SCPI se pose alors. La SCPI rentre-t-elle dans le calcul de l'IFI? Pour le savoir, il faut répondre à la question suivante : est-ce que la SCPI est plûtot considérée comme une société civile à prépondérance immobilière ou comme un fonds immobilier ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ressemble à une SCI à l'IR, la SCPI est une société translucide versant des revenus fonciers, ce sont les associés qui sont directement imposés sur les bénéfices de la SCPI. Les revenus sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers, notamment dans le formulaire 2044 de notre déclaration de revenus, tout comme les loyers issus de l'immobilier détenu en direct. Partant de ce constat, les SCPI devraient être assimilées à de l'immobilier et être intégrées dans le calcul de l'IFI.

Or la SCPI est aussi un fonds dont le sous-jacent est immobilier. Suite à l'application de la directive européenne AIFM (Alternative Investment Funds Managers) du 22/07/2013, les SCPI sont considérées comme des fonds alternatifs. Ceci a eu pour conséquence d'élargir l'objet social des SCPI (acquisition de parts de SCI, réalisation de constructions en vue de les louer, etc...), d'imposer la désignation d'un dépositaire, de contraindre les sociétés de gestion à recevoir l'agrément SGP (Société de Gestion de Portefeuilles) de l'AMF, etc...

Depuis cette date les SCPI sont clairement plutôt considérées comme des fonds que comme des sociétés civiles immobilières. Et c'est pour cette raison que, d'après moi, il serait logique que les SCPI soient exclues de l'IFI.

Le Président de la République a aussi prévu de mettre en place la flat tax. La flat tax ou Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), est un impôt forfaitaire de 30% qui remplacerait le système de taxation actuel (impôt + prélèvement sociaux) et ne s'appliquerait qu'aux revenus mobiliers (plus-values, dividendes, revenus du crowdfunding). Les revenus des SCPI étant des revenus fonciers, ils ne seraient pas soumis à la flat tax, mauvaise nouvelle pour les ménages imposés à 30% et plus. Et comme la CSG sera augmentée de 1.7 point en 2018, faisant passer les prélèvements sociaux de 15.5% à 17.2%, les ménages imposés à 14% auraient eux aussi intérêt à pouvoir bénéficier de la flat tax.

En conclusion, de par son statut très particulier, la SCPI est un fonds immobilier délivrant des revenus fonciers, ce qui l'exclurait de l'IFI (la bonne nouvelle) mais l'exclurait de la flat tax (la mauvaise nouvelle). Attendons de voir la loi des Finances 2018 pour savoir comment la SCPI sera traitée.

Et vous, quel est votre avis sur le traitement fiscal des SCPI ?


Mise à jour 28/09/2017 : les SCPI font des parties des gros perdants de la Loi des Finances 2018. En effet les SCPI (comme les OPCI) ne bénéficieront pas de la flat tax et seront intégrées dans le calcul de l'IFI, y compris lorsqu’elles sont logées dans un contrat d’assurance-vie